Entre 2005 et 2050, la population des plus de 65 ans va augmenter de 80%. Et parmi ces personnes, de nombreuses ne seront pas en bonne santé, d’où le besoin en structures adéquates. Seulement, maisons de retraite et EHPAD représentent un coût et cherchent donc des investisseurs pour continuer à ouvrir des établissements.
Qu’achète-t-on lorsque l’on investit en EHPAD ?
Investir dans un EHPAD ne revient pas à acheter tout le bâtiment. Cela consiste généralement à acquérir une chambre, louée par un gestionnaire. Ces gestionnaires sont des exploitants de maisons de retraite. C’est avec eux, et non l’occupant de la chambre, que l’investisseur fait affaire. Tous deux signent un bail à long terme, d’une durée minimale de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction. Avant de s’engager, il est important de s’assurer que l’exploitant prend en charge les travaux et les remises aux normes du bien.
Quel budget prévoir pour une chambre en EHPAD ?
Les prix d’une chambre d’une vingtaine de m² vont de 140 000 euros en province à 210 000 euros hors taxe sur la Côte d’Azur. Ils varient en fonction des parties communes disponibles et des services proposés. Aussi, la rentabilité du bien influe sur son prix, se rapprochant ainsi d’un placement financier. Malgré un coût important, l’investissement dans les maisons de retraite assure des revenus locatifs stables car il s’inscrit dans un marché de besoin, et non de confort. Côté exploitant, les loyers sont élevés mais sont compensés par des aides généreuses de l’État. Si celles-ci venaient à diminuer, la rentabilité baisserait elle aussi.
Pour ce type d’investissement, deux statuts fiscaux existent :
- Le Loueur Meublé Non Professionnel
Les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non fonciers.
- Le Censi-Bouvard
Applicable aux biens neufs, cette réduction d’impôt sur le revenu représente 11% du montant hors taxe investi sur 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros.
Que faut-il prendre en compte avant d’investir ?
Cet investissement rentable, étroitement lié aux directions étatiques, a ses contraintes :
- Une convention tripartite doit être signée avec l’État pour définir les réglementations, la tarification, les prestations…
- La réglementation est changeante ; si l’établissement n’est pas aux normes, l’agrément sera retiré
- La qualité de l’exploitant est un élément-clé : s’il est fiable, comme le groupe Orpea, cela garantit un revenu stable. En effet, l’exploitant doit être reconnu pour son expertise dans le domaine de la dépendance (nombre d’années d’expérience, d’établissements)
